article_header
Za wynajem dwupokojowego mieszkania w centrum płacisz tyle, ile wynosi rata kredytu znajomego, który kupił podobnej wielkości mieszkanie na kredyt?
Za wynajem dwupokojowego mieszkania w centrum płacisz tyle, ile wynosi rata kredytu znajomego, który
2016-10-28 10:34:02
https://blog.axa.pl/blog/finanse/wynajem-czy-mieszkanie-na-kredyt-zobacz-co-ci-sie-bardziej-oplaca
Zespół AXA
852 284

28 październik 2016

Wynajem czy mieszkanie na kredyt? Zobacz, co Ci się bardziej opłaca

Ocena: 4.9/5 (10 głosów)

Za wynajem dwupokojowego mieszkania w centrum płacisz tyle, ile wynosi rata kredytu znajomego, który kupił podobnej wielkości mieszkanie na kredyt? Zastanawiasz się, co Ci się bardziej opłaca? Oto 4 kwestie, które warto wziąć pod uwagę w rozważaniach „wynajem czy zakup”.

Wielu Polaków przekonanych jest o bezwzględnej wartości posiadania mieszkania. Widać to nawet w najnowszych statystykach Eurostatu za 2014 r.: aż 72% z nas mieszka we własnym mieszkaniu i to nie obarczonym żadną hipoteką lub kredytem. Dodatkowe 11% w mieszkaniu kupionym na kredyt. Znacznie mniej popularny jest wynajem – tylko 4% z nas korzysta z tego rozwiązania.

Co ciekawe, w krajach Europy Zachodniej jest on znacznie bardziej popularny. W Holandii i Szwecji we własnym mieszkaniu mieszka tylko 8 na 100 osób, w Danii – 13, w Niemczech – co czwarty. Ale – uwaga! Nie oznacza to, że nie posiadają mieszkań. Aż 60% mieszkańców tych krajów ma nieruchomości i… z powodzeniem je wynajmuje. Dlaczego? Bo na rynku pracy ważna jest mobilność, a mieszkanie bywa traktowane jako inwestycja.

Jak podjąć decyzję?

Rozważając opłacalność wynajmu wobec  korzyści z zakupu mieszkania na kredyt trzeba wziąć pod uwagę kilka czynników – zarówno finansowych, jak i pozafinansowych. W tej kwestii nie da się także zawyrokować raz na zawsze – wszystko bowiem zależy od sytuacji na rynku nieruchomości w danym momencie, sytuacji osobistej zainteresowanego oraz dostępności finansowania. Oto zagadnienia, którym warto się przyjrzeć, by podjąć najlepszą dla siebie decyzję.

    1. Zidentyfikuj swoje potrzeby

Zanim podejmiesz decyzję o tym, co Ci się bardziej opłaca – zakup czy wynajem, warto ustalić w jakiej jesteś sytuacji, jakie są Twoje plany na przyszłość i czego potrzebujesz.

Jesteś młody, nie masz rodziny i chcesz zachować mobilność, by w razie potrzeby łatwo przenieść się do innego miasta? Już dziś wiesz, że to z tym miejscem zwiążesz swoją przyszłość, bo znalazłeś drugą połówkę, planujesz ślub i dziecko? Masz rodzinę, ale od kilku lat nie możesz podjąć decyzji o zakupie własnego M? Szukasz sposobu na zagospodarowanie nadwyżek finansowych?

Inaczej o zakupie mieszkania będzie myślała osoba, dla której to pierwsze i jedyne lokum, a inaczej ktoś, kto szuka nieruchomości w celach inwestycyjnych. Jeśli chcesz kupić mieszkanie, które będzie można wynająć, musisz zupełnie inaczej podejść do kwestii jego lokalizacji. Na rynku nie brakuje ofert tańszych mieszkań położonych na obrzeżach miast, które są bardziej w zasięgu ręki, jeśli chodzi o zakup, ale trudno je wynająć. I odwrotnie: jeśli planujesz założyć rodzinę, lepiej pomyśleć już teraz, jaki metraż będzie optymalny. Właściwe zrozumienie swoich potrzeb i motywacji jest dobrym początkiem. Kolejne ważne pytanie, które powinieneś sobie zadać brzmi: na co Cię stać.

    2. Przelicz koszty

Zakup mieszkania na kredyt i wynajem wiążą się z różnymi kosztami. Aby móc dokładnie porównać opłacalność jednej i drugiej opcji, trzeba je prawidłowo zidentyfikować  i skalkulować.

Koszty wynajmu to: miesięczna opłata dla właściciela, czynsz dla spółdzielni (w którym wliczone są koszty wody, odprowadzania ścieków, wywozu śmieci, fundusz remontowy itp.), opłata za prąd, gaz, internet, telewizję.

Wynajem ma tę zaletę, że w razie nagłego pogorszenia sytuacji finansowej można przeprowadzić się do tańszego mieszkania i w ten sposób obniżyć koszty.

Kupno mieszkania na kredyt to nie tylko koszt raty kredytu. Dodatkowe opłaty pojawiają się już na etapie zakupu. Jeśli kupujesz na rynku wtórnym, to przy podpisaniu umowy notarialnej płacisz jeszcze 2% podatku od czynności cywilno-prawnych. Jeśli korzystasz z pomocy agenta nieruchomości, płacisz mu prowizję. Każdy zakup wymaga podpisania umów u notariusza, a to także związane jest z opłatami. Jak wynika z szacunków firmy Home Broker, koszty transakcyjne przy zakupie mieszkania o wartości 350 tys. zł z rynku wtórnego wynoszą ok. 35 tys. zł., z rynku pierwotnego – ok. 10 tys. zł.

Mieszkanie z rynku wtórnego z reguły wymaga remontu, mieszkanie od dewelopera – wykończenia. To także trzeba wziąć pod uwagę szacując opłacalność obu rozwiązań, bo w wynajmowanym mieszkaniu remonty przeprowadza najczęściej właściciel. Do tego dochodzą comiesięczne opłaty: koszty mediów oraz wysokość czynszu do spółdzielni. W nowym budownictwie rzadko kiedy mamy np. miejskie ogrzewanie, z reguły budynki mają własne kotłownie, więc ceny takiego ogrzewania mogą się różnic od cen ogrzewania miejskiego. Stawki czynszu za metr kwadratowy bardzo różnią się u różnych deweloperów. Jeśli więc interesujesz się konkretną inwestycją, koniecznie zapytaj w biurze sprzedaży o wysokość czynszu i ogrzewanie!

    3. Ustal, na co Cię stać

Przeliczenie tych kosztów da Ci realny obraz opłacalności obu rozwiązań. Ale jest jeszcze jedno pytanie, na które warto odpowiedzieć, jeśli skłaniasz się do zakupu mieszkania na kredyt: czy możesz sobie pozwolić na zaciągnięcie tak wieloletniego zobowiązania? Czy Twój domowy budżet to udźwignie?

Zanim podejmiesz decyzję, uświadom sobie swoje bieżące wydatki, zapanuj nad budżetem domowym. Kupując mieszkanie na kredyt musisz być gotowy na sytuację np. nagłej zmiany stóp procentowych NBP, a tym samym wzrost miesięcznej raty. Zanim zaciągniesz takie zobowiązanie, warto przeprowadzić symulację, która pokaże, jak zmieni się rata na wypadek wzrostu stóp procentowych. Może to dla Ciebie sprawdzić osoba przygotowująca wniosek kredytowy. Obecnie stopy procentowe są rekordowo niskie, więc w przyszłości na pewno będą ulegać zmianom. Ich aktualne i historyczne poziomy można sprawdzić na stronie NBP.

Planując budżet domowy w kontekście kredytu warto zostawić sobie margines bezpieczeństwa na wypadek podrożenia raty. To jeden z powodów, dlaczego każde gospodarstwo domowe powinno dysponować odpowiednią poduszką finansową. O tym, jak ją zbudować już pisaliśmy, polecamy powrót do tego tekstu. Pomyśl także o uzbieraniu pieniędzy na wkład własny, który znacznie obniża koszty kredytu. Dzięki temu zaciągając takie zobowiązanie, będziesz czuł się bezpiecznie.

    4. Sprawdź, czy to dobry moment na zakup mieszkania

Ceny mieszkań zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym, ulegają cyklicznym wahaniom. Zależy to m.in. od popytu - czyli ilości osób, które w danym momencie zainteresowane są zakupem własnego M, i podaży – czyli ilości mieszkań, które w danym momencie są na sprzedaż. Wiadomo że najlepiej kupować wtedy, gdy ceny są niższe niż wyższe. W mediach regularnie pojawiają się komentarze ekspertów na temat sytuacji na rynku nieruchomości.

Jeśli wystarczy nam zacięcia, możemy też sami sięgnąć do raportów z rynku nieruchomości publikowanych cyklicznie np. przez NBP. Można tam znaleźć takie oto wykresy, na których dokładnie widać trendy cenowe:

wynajem-czy-mieszkanie-na-kredyt-zobacz-co-ci-sie-bardziej-oplaca_zdjecie_9eb.png

wynajem-czy-mieszkanie-na-kredyt-zobacz-co-ci-sie-bardziej-oplaca_zdjecie_8b0.png

Źródło: NBP http://www.nbp.pl/publikacje/rynek_nieruchomosci/ceny_mieszkan_06_2016.pdf

Jak widać w okresie 2006 – 2016 ceny mieszkań osiągnęły wartości maksymalne w latach 2007-2008, a potem na skutek kryzysu finansowego zaczęły spadać. W większości miast najtaniej było między 2012 a 2013 r. po którym powrócił trend wzrostowy. W dalszym ciągu ceny nie osiągnęły jednak takich szczytów jak w 2008 r

Mieszkanie dla Młodych

W Polsce funkcjonują  rządowe programy, których celem jest ułatwienie wybranym grupom społecznym zakupu własnego mieszkania. Takim programem była działająca w latach 2007-2013 „Rodzina na Swoim” oraz działający obecnie (do 2018 r.) program „Mieszkanie dla Młodych”. W ramach tego programu osoby do 35 roku życia mogą otrzymać dopłatę na sfinansowanie wkładu własnego. Dopłata możliwa jest do maksymalnie 50 metrów kwadratowych mieszkania (jeśli mieszanie jest większe, dopłata jest tylko do 50 mkw), lecz cena za metr kwadratowy lokum nie może być wyższa niż ustalone dla danego województwa limity.

Z programu mogą skorzystać single, małżeństwa bez dzieci lub z dziećmi, jeśli choć jeden z małżonków ma mniej niż 35 lat. Można kupić mieszkanie zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym. Co ciekawe, dzięki ostatnim zmianom w programie, możliwe jest także kupno mieszkania pełnoletniemu dziecka – rodzic może być współkredytobiorcą. Nadal dostępna jest pula ponad 711 mln PLN ze środków przeznaczonych na 2017 i 762 mln PLN z budżetu na rok 2018. Więcej informacji na rządowej stronie https://rodzina.gov.pl/mieszkanie/program-mieszkanie-dla-mlodych.

Artykuł, który może Cię zainteresować