article_header
Oto, co musisz wiedzieć, by dobrze przygotować się do wzięcia kredytu hipotecznego, a dzięki temu prawdziwie cieszyć się swoim mieszkaniem.
Oto, co musisz wiedzieć, by dobrze przygotować się do wzięcia kredytu hipotecznego, a dzięki temu pr
2017-01-12 12:11:18.000000
https://blog.axa.pl/blog/inwestuj/wszystko-co-musisz-wiedziec-zanim-zdecydujesz-sie-na-kredyt-hipoteczny
Zespół AXA
852 284

12 styczeń 2017

Wszystko, co musisz wiedzieć, zanim zdecydujesz się na kredyt hipoteczny

Ocena: 4.85/5 (13 głosów)

Może znacie taki żart: „Wszystko mam. Dom, samochód, luksusowy jacht. Mógłbym być najszczęśliwszym człowiekiem pod słońcem… Gdyby tylko nie te raty”. Oto, co musisz wiedzieć, by dobrze przygotować się do wzięcia kredytu hipotecznego, a dzięki temu prawdziwie cieszyć się swoim mieszkaniem.

Kredyt hipoteczny to z reguły największe zobowiązanie finansowe, jakie podejmujemy w życiu. Gdy robimy to pierwszy raz, towarzyszy nam wiele niepewności i pytań. Aby podjąć dobrą decyzję, trzeba zrozumieć takie zagadnienia, jak parametry kredytu, porównywanie ofert różnych banków, działanie programów typu „Mieszkanie dla młodych”. Dzięki temu będziemy  wiedzieć, czy możemy skorzystać z rządowego wsparcia, a także jak ogarnąć temat od strony logistycznej i niezbędnych przygotowań. Dziś zachęcamy Was do analizy kilku pytań wstępnych, które należy sobie zadać.

Czy jesteś gotowy na takie zobowiązanie?

Prowadzisz budżet domowy? Jesteś w pełni świadom swoich miesięcznych wpływów i wydatków, a ponadto nieobcy Ci roczny plan finansowy? Masz już zgromadzoną poduszkę bezpieczeństwa finansowego w wysokości co najmniej sześciokrotności miesięcznych kosztów, aby w razie przejściowych kłopotów poradzić sobie ze zobowiązaniami? Panujesz nad długami, czyli spłacasz je według racjonalnego harmonogramu? Potrafisz oszczędzać i masz oszczędności?

Jeśli na wszystkie pytania odpowiadasz „tak”, to faktycznie, możesz zacząć myśleć o wzięciu kredytu hipotecznego. Jeśli jednak powyższe pojęcia znasz tylko z teorii, zatrzymaj się i zastanów, by nie wpaść w tarapaty. Tu, tu i tu znajdziesz niezbędne porady dotyczące budżetu domowego, zarządzania długiem i poduszki finansowego bezpieczeństwa.

Kredyt hipoteczny to nie abstrakcja ani drobny dług, którego spłatę możesz oprzeć na stwierdzeniu „jakoś to będzie”. To realne i znaczne obciążenie finansowe. Jeśli chcesz sobie z nim dobrze radzić, musisz posiąść podstawy dyscypliny finansowej. W przeciwnym wypadku spłata kredytu może być dla ciebie nie tylko męczarnią, ale też sabotować realizację jakichkolwiek planów życiowych. Na kredyt hipoteczny powinno Cię być stać – wszystko trzeba skalkulować w Twoich finansach osobistych. To wymaga wcześniejszych przygotowań.

Na co Cię stać?

Jednym z głównych elementów tych przygotowań jest oszacowane dopuszczalnej wysokości raty – przecież od tego zależy, jaką nieruchomość możemy kupić.

W 2014 r. weszła w życie rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego, zgodnie z którą maksymalna wysokość wszystkich zobowiązań kredytowych klienta nie powinna przekroczyć 42% dochodów netto. Zdaniem ekspertów KNF to maksymalny bezpieczny poziom długu w gospodarstwie domowym.

My jednak rekomendujemy jeszcze większą ostrożność. Wysokość raty warto ustalić po dogłębnej analizie budżetu domowego – wpływów i wydatków. Koszty związane z utrzymywaniem mieszkania to nie abstrakcja – jesteś w stanie usiąść i rozpisać je w arkuszu kalkulacyjnym. Zanim zdecydujesz się na kredyt, przeprowadź taką symulację – jak będzie wyglądał Twój budżet przy posiadaniu własnego mieszkania? Jakie wydatki musisz uwzględnić? Jakich przesunięć możesz dokonać, by wygospodarować więcej środków na spłatę kredytu? Nie bądź hurra optymistą. Pamiętaj, że spłata kredytu to wydatek konieczny, ale niezbyt przyjemny - oprócz tego będziesz chciał normalnie korzystać z życia. Musi Cię być na to stać.

Najlepiej, by wysokość spłacanych rat nie przekraczała 30% dochodów netto. Czyli przykładowo para, w której oboje partnerzy zarabiają średnią pensję krajową (obecnie 4251,21 zł brutto, czyli ok. 3028 zł netto), może wziąć bezpieczny kredyt z ratą nie przekraczającą 2 tysięcy zł miesięcznie. Dlaczego? Bo koszt własnego mieszkania to nie tylko koszt kredytu, ale i liczne wydatki stałe – opłaty za media, czynsz, urządzenie mieszkania. To dodatkowo winduje poziom miesięcznego obciążenia. 

Co z moją wiarygodnością finansową?

Jednym z bardzo istotnych elementów, które mają wpływ na ocenę naszej zdolności kredytowej oraz wysokość przyznanej przez bank marży, jest nasza wiarygodność kredytowa. Każdorazowo, gdy chcemy wziąć kredyt, bank pobiera z Biura Informacji Kredytowej raport o naszych poprzednich zobowiązaniach oraz terminowości ich spłat. Co ciekawe, zarówno posiadanie tzw. złej historii kredytowej, jak i nie posiadanie jej wcale, nie jest dla banku dobrą informacją, co może skutkować dla nas podniesieniem marży nawet o 1-2%. Dlatego też do brania kredytu należy się przygotować.

BIK przechowuje informacje o opóźnieniach w spłacie wynoszących co najmniej 60 dni. Takie informacje są dostępne przez 5 lat. Nie da się ich w żaden sposób usunąć. Bardzo ważne jest zatem, by pamiętać o terminowej spłacie wszystkich zobowiązań. Jeśli mamy kartę kredytową, warto ustawić minimalną spłatę karty co miesiąc, jeśli spłacamy raty za zakup – automatyczne polecenie spłaty.

Czy mam środki na wkład własny?

Od trzech lat sukcesywnie rośnie poziom wymaganego wkładu własnego. Wraz z początkiem 2017 roku zgodnie z wymogami Komisji Nadzoru Finansowego klient zobowiązany jest wnieść 20% wartości nieruchomości w postaci wkładu własnego, ponieważ maksymalna dopuszczalna wysokość wskaźnika LTV (z ang. loan to value, czyli stosunek długu do wartości nieruchomości) wynosi 80%.

Ale uwaga, to nie oznacza, że musimy wyłożyć 20% wartości mieszkania w gotówce. Wciąż są na rynku banki, które oferują kredyt na 90% wartości nieruchomości, ponieważ ustawodawca dopuścił zabezpieczenie 10% wartości nieruchomości w inny sposób. Jak? Za zabezpieczenie mogą zostać uznane oszczędności zgromadzone w III filarze, czyli na kontach IKE oraz IKZE, zaliczki wpłacone deweloperowi, a nawet udokumentowane koszty materiałów budowlanych lub uzbrojenia terenu – w przypadku budowy domu.

Wkład własny ma ogromne znaczenie dla kosztów kredytu. Przy braku wkładu gotówkowego na poziomie 20% zostaniemy obciążeni podwyższonymi odsetkami – z reguły bowiem banki do czasu osiągnięcia spłaty na poziomie 80% LTV podnoszą marżę kredytową. Wyższy wkład własny to także oszczędność na kosztach kredytu:

Wartość nieruchomości

400 000 zł

400 000 zł

Wkład własny

10%  - 40 000 zł

20% - 80 000 zł

Kwota kredytu

360 000

320 000

Okres kredytowania

30 lat

30 lat

Oprocentowanie*

3,81%

3,81%

Prowizja 2,1%*

7 560,00 zł

6 720,00 zł        

Raty równe

1 714,77 zł

1 524,24 zł

Koszt kredytu

249 755,72 zł

222 005,09 zł

Kwota do spłaty

617 315,72 zł

548 725,09 zł

* Założone wartości to średnie oprocentowanie i średnia marża kredytów hipotecznych na grudzień 2016 r. wg. wyliczeń Centrum AMRON

WNIOSEK? Wpłacasz o 40 tysięcy zł więcej na początku, a spłacasz o 68 590,63 zł mniej, czyli w kieszeni zostaje Ci ponad 28 tys. zł. Miesięczna rata jest niższa o 190 zł. Gromadzenie wkładu własnego to także świetne ćwiczenie tej dyscypliny finansowej, która jest niezbędna do spłacania kredytu.

Negocjuj!

Dla wielu z nas kwoty, które mamy wydać na mieszkanie, są dość abstrakcyjne. Dlatego trudno nam nieraz docenić skalę oszczędności płynącą ze znegocjowania ceny mieszkania o kilkanaście tysięcy złotych czy wartości promocji typu „garaż w cenie mieszkania”. Tymczasem przy kredycie na 30 lat każde obniżenie kwoty kredytu o kilka tysięcy złotych to tak naprawdę oszczędność nawet dwukrotnie większa. Widać to na przykładzie różnicy w kosztach kredytu przy wkładzie własnym.

Nie warto tego bagatelizować – oszczędzone pieniądze przydadzą się na zakup niezbędnych sprzętów, sfinansowanie części wykończenia czy po prostu wakacyjny wyjazd!  

Artykuł, który może Cię zainteresować